Aus dem Verlag.

AnlegerPlus Online, 20. Februar 2014
OIF-Wenn-der-Staat-sich-bereichert.jpg

Offene Immobilienfonds: Wenn der Staat sich bereichert

Anteilsinhaber von Offenen Immobilienfonds (OIF) in Abwicklung müssen oft große Wertverluste hinnehmen. Wenn die Fonds es nicht schaffen, alle Immobilien rechtzeitig zu verkaufen, dann verdient der Staat zu Lasten der eh schon gebeutelten Anleger sogar noch mit.

Die Finanzkrise ließ zahlreiche Offene Immobilienfonds straucheln. Auch milliardenschwere Fonds wie SEB ImmoInvest oder Axa Immoselect konnten den massiven Liquiditätsverlust nicht abfangen, den vor allem institutionelle Investoren verursachten. So mussten die Fonds schließen und ihre Immobilien abwickeln, um die gekündigten Anteile auszahlen zu können. Bereits in einem früheren Beitrag berichteten wir , dass Anleger in Offenen Immobilienfonds, die sich in Abwicklung befinden, große Wertverluste hinnehmen müssen, da die Bestandsimmobilien häufig nur unter Wert verkauft werden können. Wenn die Abwicklung länger dauert, kommt aber noch ein weiterer Verlustbringer hinzu.


Anleger werden abgezockt
Die Frist, in der die sich in Abwicklung befindlichen Fonds ihre Immobilien veräußern müssen, beträgt in der Regel drei Jahre. Kann ein Fonds die Objekte nicht rechtzeitig verkaufen, gehen diese auf die Depotbank über, die dann nicht nur die Verwaltung übernimmt, sondern auch als Eigentümer der Objekte eingetragen wird. Eine Regelung, die eigentlich Anleger davor schützen soll, nach der Abwicklungsentscheidung für zu lange Zeit Verwaltungsgebühren an die Fondsmanager zahlen zu müssen, hat dann teure negative Auswirkungen in Millionenhöhe für die betroffenen Anleger.

Denn mit dem Übergang auf die Depotbank hält der Fiskus die Hand auf und verlangt aufgrund des Eigentümerwechsels Grunderwerbssteuer im Inland und Ausland. Diese wird darüber gerechtfertigt, dass der Grundbucheintrag geändert wird, dem der Eingangsnachweis der Steuer vorangehen muss. Ein Verkauf dagegen kommt in dem Sinne nicht zustande. Zwei Dinge daran sind besonders bizarr. Einmal hat die Depotbank die Immobilienbestände ohnehin schon für die Fondsgesellschaft verwahrt, damit das Investmentvermögen der Anleger im Fall der Insolvenz der Fondsgesellschaft geschützt ist. Und zweitens beauftragen die Depotbanken teilweise wieder die ursprüngliche Kapitalverwaltungsgesellschaft mit der Abwicklung der übertragenen Immobilien.

Keine Zugeständnisse für Anleger

Die umfassende Reform von Investmentgesetz (InvG) auf Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) brachte viele Neuerungen mit sich, auch für Anleger in Offenen Immobilienfonds . Die Fonds sollten besser geschützt werden vor massiven Liquiditätsabzügen und so auch Krisenzeiten stabiler überstehen können. Beispielsweise wurde neben einer zweijährigen Mindesthaltefrist eine Kündigungsfrist von einem Jahr festgesetzt, außerdem die Summe, die man höchstens abziehen darf, auf 30.000 Euro pro Halbjahr gedeckelt. Das Thema Grunderwerbsteuer wurde jedoch nicht angetastet – obwohl es schon lange vor der Reform bekannt war.

Warum wurde nichts geändert?

Da drängt sich die Frage auf, warum der Gesetzgeber die Chance zur Abschaffung der Steuerpflicht für diese Vorgang verstreichen ließ. Wurde vergessen, dieses Prozedere neu zu regeln oder will der Fiskus einfach nicht auf die stattlichen Beträge verzichten?

Immerhin sind es allein beim abgewickelten DEGI Europa 8 Mio. Euro, die an das Finanzamt fließen – der Fonds gehört zu den deutlich kleineren Kalibern unter den Fonds in Abwicklung. Für Anleger, die bereits Wertverluste ihrer Anteile von 30 % oder mehr hinnehmen mussten, ist das ärgerlich und eine unnötige Zusatzbelastung.

Was nicht ist, kann noch werden
Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit vertan, bereits geschädigte Anleger zu entlasten. Doch was nicht ist kann noch werden und Nachbesserung ist immer noch möglich. Ohnehin würde die Steuerforderung einer Klage eventuell gar nicht standhalten, da wie erwähnt kein klassischer „Erwerb“ stattfindet, aufgrund dessen die Grunderwerbsteuer erhoben werden könnte – doch wo kein Richter, da kein Henker: die Depotbanken werden nicht klagen, da ihnen keine Nachteile entstehen. Auch die Hürde für die Anleger ist hoch, wollen sie doch den abgewickelten Fonds nach den Wertverlusten nicht noch mehr Geld hinterherschmeißen mit einer eventuell erfolglosen Klage.

Dabei wäre alles ganz einfach, wo ein Wille, da auch ein Weg. Würde man einfach auf die Umschreibung der Immobilienbestände von der Kapitalanlagegesellschaft auf die Depotbank verzichten, entfiele der Grund für die Erhebung der Steuer. Am Abwicklungsprozedere müsste sich nichts ändern, die Verwertung der Immobilien nach der Dreijahresfrist könnte weiterhin von der Depotbank übernommen werden.

Zeit für Anpassung

Die Belastung mit der Grunderwerbsteuer ist also eine reine Farce, die nur der Finanzverwaltung dient und bereits geschädigte Anleger ein zweites Mal vor den Kopf stößt. Mit den neuen KAGB-Regelungen sind Offene Immobilienfonds ohnehin weit weniger attraktiv geworden für Privatanleger. Wenigstens in diesem Punkt wäre es angebracht, Anlegern entgegen zu kommen. Denn grundsätzlich sind Offene Immobilienfonds für Privatanleger eine sinnvolle und finanzierbare Möglichkeit, das Vermögen in die Anlageklasse Immobilie anzulegen.

Harald Rotter, Chefredakteur / Carolyn Friesl, Redaktion AnlegerPlus
Design Linkable